재산세 계산기 2026

재산세란 무엇인가요?

재산세는 주택, 토지, 건물 등 일정 금액 이상의 재산을 소유할 때 매년 부과되는 지방세입니다(지방세법 §110). 부동산의 공시가격을 기준으로 공정시장가액비율(주택 60%)을 적용하여 과세표준을 산정합니다. 1세대1주택자는 특례 세율이 적용되어 세 부담이 낮아집니다.

재산세는 6월 말 기준으로 소유한 부동산에 대해 7월과 9월 두 차례에 걸쳐 분납됩니다. 도시계획구역 내 주택이면 도시지역분(0.14%)이 추가되고, 재산세의 20%에 해당하는 지방교육세가 함께 부과됩니다.

재산세 세율표

출처: 지방세법 §111(일반 세율), §111의2(1세대1주택 특례)

공시가격과 과세표준

재산세의 계산 기준이 되는 과세표준은 공시가격에 공정시장가액비율을 곱하여 산정합니다. 주택의 경우 공정시장가액비율이 60%로 정해져 있으므로, 공시가격의 60%가 과세표준이 됩니다.

예시: 공시가격 6억 원 → 과세표준 3.6억 원(6억 × 60%) → 세율 0.25% 적용 → 재산세 90만 원(3.6억 × 0.25% − 18만 원 누진공제)

공시가격은 매년 6월 말에 발표되며, 부동산 시장의 변동을 반영하여 조정됩니다. 공시가격 상승 폭에 따라 재산세도 함께 증가합니다.

1세대1주택 특례는 언제 적용되나요?

1세대1주택 특례는 공시가격이 9억 원 이하인 주택을 1주택만 소유하는 1세대 이상의 가구주가 받을 수 있는 제도입니다(지방세법 §111의2). 조건을 충족하면 일반세율의 약 절반 수준의 세율을 적용받아 세 부담을 크게 줄일 수 있습니다.

중요: 공시가격이 9억 원을 초과하면 1세대1주택이라도 특례가 적용되지 않고 일반세율(높은 세율)을 적용받게 됩니다. 따라서 공시가격이 9억 원에 가까운 경우 주의가 필요합니다.

조정지역(집값이 급상승했거나 정부 규제 지역)에서 다주택을 소유하거나, 1세대가 여러 주택을 소유한 경우에는 1세대1주택 특례가 적용되지 않습니다.

도시지역분과 지방교육세

도시지역분

도시지역분은 도시계획구역에 포함된 주택에 대해 추가로 부과되는 세금입니다(지방세법 §112). 과세표준의 0.14%로 계산되어 재산세 본세에 더해집니다. 도시계획구역 외 농촌 지역이면 도시지역분은 부과되지 않습니다.

지방교육세

지방교육세는 재산세 본세의 20%로 계산되어 항상 함께 부과됩니다(지방세법 §150). 예를 들어 재산세가 100만 원이면 지방교육세는 20만 원입니다. 지방교육세의 목적은 학교 건설·시설 개선 등 교육 인프라 구축입니다.

재산세 납부 일정 및 방법

재산세는 6월 말 기준으로 소유한 부동산에 대해 매년 7월과 9월 두 차례에 걸쳐 분납됩니다. 단, 총 납부액이 20만 원 이하면 7월에 일괄 납부합니다.

• 7월: 총 납부액의 1/2(올림 처리)를 납부합니다.
• 9월: 남은 잔액을 납부합니다(합계가 정확히 총액).
• 20만 원 이하: 7월에 전액 일괄 납부합니다.

납부 방법은 은행 납부, 온라인 납부(세정 웹사이트), 편의점 납부 등이 있습니다. 납부 기한을 놓치면 가산세와 이자가 부과됩니다.

재산세 계산 공식

1. 1. 과세표준 산정: 공시가격 × 60%(공정시장가액비율).
2. 2. 적용 세율 결정: 1세대1주택(공시 9억 이하) 또는 일반 세율 선택.
3. 3. 재산세 본세 계산: 과세표준 × 세율 − 누진공제(10원 단위 절사).
4. 4. 도시지역분 계산: 과세표준 × 0.14% (도시지역만).
5. 5. 지방교육세 계산: 재산세 본세 × 20%.
6. 6. 총 납부액: 재산세 본세 + 도시지역분 + 지방교육세.
7. 7. 분납액 계산: 20만 원 이하면 7월 일괄, 초과하면 7월(1/2 올림) + 9월(잔액).

주의사항

• 세부담 상한: 재산세는 전년도 기준 세부담 상한 제도가 있어, 인상률이 제한됩니다. 본 계산기는 이를 반영하지 않으므로 실제 고지액과 차이가 날 수 있습니다.
• 지역자원시설세: 일부 도시 및 광역시에서는 재산세에 지역자원시설세가 추가로 부과됩니다. 본 계산기는 이를 미반영했으므로 추후 업데이트 예정입니다.
• 공시가격 변동: 공시가격은 매년 6월 말에 발표되며, 부동산 시장 변동을 반영하여 조정됩니다. 공시가격이 급상승하면 재산세도 함께 증가할 수 있습니다.
• 조정지역 지정: 조정지역으로 지정되면 다주택 소유 시 세율이 높아집니다. 조정지역 여부는 지역과 시간에 따라 변할 수 있습니다.
• 1세대1주택 특례 신청: 특례 대상이어도 신청하지 않으면 일반세율을 적용받습니다. 관할청에 신청서를 제출해야 합니다.
• 본 계산기는 참고용이며, 실제 고지액과는 차이가 있을 수 있습니다. 정확한 계산은 관할 시청의 세무과에 문의하세요.

재산세 절세 팁

• 1세대1주택 특례 적극 활용: 공시가격 9억 원 이하의 1세대1주택이면 반드시 특례를 신청하세요. 세 부담이 약 절반 수준으로 줄어듭니다.
• 공시가격 이의 신청: 공시가격이 과하다고 판단되면 이의 신청(4월)을 할 수 있습니다. 이의 신청 수용 시 과세표준이 낮아져 재산세가 감소합니다.
• 세부담 상한 제도 확인: 공시가격 인상에 따른 세부담 상한이 자동 적용되는지 확인하세요. 상한 범위 내에서만 세액이 인상됩니다.
• 분할 소유 검토: 소규모 다주택을 분할하여 1세대1주택 특례를 받을 수 있는지 세무사와 상담하세요(법적 가능성 검토 필수).
• 생활용·보유목적 명확화: 실제 거주(생활용)인 경우와 투자 보유인 경우 세 부담이 다를 수 있으니, 실제 사용 목적을 명확히 하세요.

업데이트

• 2026-04-24: 2026년 지방세법 기준 초판 공개