종합부동산세 계산기 2026

종합부동산세란 무엇인가요?

종합부동산세(종부세)는 고가 주택을 다수 보유한 자산가에게 매년 부과되는 국세입니다(종부세법 §1). 보유 주택의 공시가 합계에서 공제를 차감한 후, 공정시장가액비율 60%를 적용하여 과세표준을 산정하고, 누진세를 적용합니다. 1세대1주택자는 12억 원의 공제를 받을 수 있으며, 고령자·장기보유 세액공제도 적용됩니다.

다주택자는 9억 원의 공제만 받고, 세액공제 혜택이 없습니다. 3주택 이상을 보유하면 과세표준 12억 원을 초과하는 부분부터 중과세율이 적용되어 세 부담이 크게 증가합니다. 농어촌특별세법에 따라 종부세의 20%가 농특세로 추가 부과됩니다.

종합부동산세 세율표

공제금액 비교

종합부동산세는 보유 주택 구성에 따라 다른 공제금액을 적용합니다(종부세법 §7).

예시: 1세대1주택 공시가 15억 원 vs 다주택 공시가 15억 원

• • 1세대1주택: (15억 − 12억) × 60% = 1.8억 과세표준
• • 다주택: (15억 − 9억) × 60% = 3.6억 과세표준
• → 다주택의 과세표준이 2배 높아 종부세 부담이 큼

1세대1주택 세액공제

1세대1주택자만 고령자공제와 장기보유공제를 받을 수 있으며, 합계는 80% 한도입니다(종부세법 §9).

고령자공제

장기보유공제

예시: 70세 고령자, 20년 보유 = (40% + 50%) = 90%이지만, 80% 한도 적용으로 실제는 80% 공제를 받습니다.

종합부동산세 계산 공식

1. 1. 공제금액 결정: 1세대1주택이면 12억, 다주택이면 9억 원 공제.
2. 2. 과세표준 산정: (보유 주택 공시가 합계 − 공제) × 60%(공정시장가액비율). 음수면 0원.
3. 3. 세율 구간 선택: 1-2주택은 일반세율, 3주택 이상은 일반세율(12억 이하) + 중과세율(12억 초과).
4. 4. 종부세 산출세액 계산: 과세표준에 누진세 적용 (10원 단위 절사).
5. 5. 세액공제 계산 (1세대1주택자만): 고령자공제 + 장기보유공제, 합계 80% 한도.
6. 6. 종부세 순세액: 산출세액 − 세액공제액 (최소 0원).
7. 7. 농어촌특별세 계산: 순세액 × 20% (10원 단위 절사).
8. 8. 최종 납부액: 종부세 순세액 + 농어촌특별세.

주의사항

• 세대 합산: 종부세는 1세대 단위로 합산되므로, 배우자명의 주택도 모두 포함되어야 합니다. 부부의 명의를 분리해도 1세대로 봅니다.
• 과세 기준일: 보유 여부는 6월 1일을 기준으로 판단됩니다. 6월 1일 23시 59분 현재 소유한 주택만 과세 대상입니다.
• 공시가격 확정: 공시가격이 확정되기 전 추정값으로 계산했다면, 확정 후 실제 세액이 달라질 수 있습니다.
• 조정지역 변경: 조정지역 지정·해제는 수시로 변할 수 있으므로, 최신 정보를 확인해야 합니다.
• 세무사 상담 필수: 본 계산기는 참고용이며, 정확한 계산과 신고는 세무사의 도움을 받으시기 바랍니다. 세대 판정, 공시가격 이의 신청 등 복잡한 사항은 전문가 상담이 필수입니다.
• 본 계산기의 결과는 참고용이며 법적 효력이 없습니다. 실제 종부세는 국세청의 확정세액 고지를 따릅니다.

업데이트

• 2026-04-24: 2026년 종부세법 기준 초판 공개