종합부동산세 계산기 2026

공시가격과 보유 조건으로 예상 종부세를 확인하세요.

운영: 김준혁자료 갱신 2026-10-07

입력

보유 주택 수

보유 주택 공시가 합계

빠른 입력

1세대1주택자(공제 12억 적용)

만 나이 (고령자공제용)

세

60세 이상: 20~40% 고령자공제 적용

보유기간 (년)

년

5년 이상: 20~50% 장기보유공제 적용

최종 납부세액

총 납부액 (종부세 + 농특세)

414,720원

일반세율 적용

최종 납부액

414,720원

공시가 합계

1,500,000,000원

기본공제(1세대1주택 12억)

1,200,000,000원

결과 상세

과세표준((공시가 − 공제) × 60%)

180,000,000원

종부세 산출세액

900,000원

공제할 재산세액(과세표준 × 재산세 공정시장가액비율 × 0.4%, 종부세법 §9③)

− 324,000원

세액공제고령자 20% + 장기보유 20%

40% (230,400원)

종부세 순세액

345,600원

농어촌특별세(순세액 × 20%)

69,120원

2026년 입력 조건 기준 · 예상 결과입니다. 적용 기준과 가정은 아래 계산 기준에서 확인하세요. 입력한 공시가격과 보유 조건을 기준으로 한 예상 결과입니다.

입력한 조건으로 계산한 참고값입니다. 적용 기준과 가정은 아래에서 확인할 수 있습니다.

계산 기준 산식 · 가정 · 공식 출처

정의

종합부동산세는 주택 공시가 합계에서 공제를 차감한 후 공정시장가액비율 60%를 적용한 과세표준에 누진세를 곱하고, 농어촌특별세 20%를 더하여 계산되는 국세입니다(종부세법 §8·§9, 농특세법 §5).

핵심 수치

1세대1주택 공시가별 종부세 예상액 (농특세 포함, 고령자·장기보유 세액공제 없음)
보유 공시가	예상 종부세
12억 원	0원
15억 원	약 69만 원
20억 원	약 228만 원
30억 원	약 775만 원

한눈에 보기

종부세 = (공시가 − 공제) × 60% × 세율 − 공제할 재산세액
1세대1주택: 공제 12억 / 다주택: 공제 9억
1세대1주택자만 고령자·장기보유 세액공제 80% 한도 적용
3주택 이상은 과세표준 12억 초과 부분 중과세율 적용
농어촌특별세는 순세액의 20% (종부세에 포함)

종합부동산세란 무엇인가요?

종합부동산세(종부세)는 고가 주택을 다수 보유한 자산가에게 매년 부과되는 국세입니다(종부세법 §1). 보유 주택의 공시가 합계에서 공제를 차감한 후, 공정시장가액비율 60%를 적용하여 과세표준을 산정하고, 누진세를 적용합니다. 1세대1주택자는 12억 원의 공제를 받을 수 있으며, 고령자·장기보유 세액공제도 적용됩니다.

다주택자는 9억 원의 공제만 받고, 세액공제 혜택이 없습니다. 3주택 이상을 보유하면 과세표준 12억 원을 초과하는 부분부터 중과세율이 적용되어 세 부담이 크게 증가합니다. 농어촌특별세법에 따라 종부세의 20%가 농특세로 추가 부과됩니다.

종합부동산세 세율표

일반 세율 (1-2주택, 모든 구간)
과세표준	세율	누진공제
3억 원 이하	0.5%	0원
3억~6억 원	0.7%	60만 원
6억~12억 원	1.0%	240만 원
12억~25억 원	1.3%	600만 원
25억~50억 원	1.5%	1,100만 원
50억~94억 원	2.0%	3,600만 원
94억 원 초과	2.7%	1억 180만 원

3주택 이상 중과 세율 (과세표준 12억 초과 구간)
과세표준	세율	누진공제
3억 원 이하	0.5%	0원
3억~6억 원	0.7%	60만 원
6억~12억 원	1.0%	240만 원
12억~25억 원	2.0%	1,440만 원
25억~50억 원	3.0%	3,940만 원
50억~94억 원	4.0%	8,940만 원
94억 원 초과	5.0%	1억 8,340만 원

출처: 종합부동산세법 §9①1호(2주택 이하), §9①2호(3주택 이상)

공제금액 비교

종합부동산세는 보유 주택 구성에 따라 다른 공제금액을 적용합니다(종부세법 §8①).

주택 구성	공제금액	비고
1세대1주택	12억 원	1주택만 소유, 2주택 이상 아님
2주택 또는 3주택 이상	9억 원	다주택 소유자, 세액공제 불가

예시: 1세대1주택 공시가 15억 원 vs 다주택 공시가 15억 원

• 1세대1주택: (15억 − 12억) × 60% = 1.8억 과세표준
• 다주택: (15억 − 9억) × 60% = 3.6억 과세표준
→ 다주택의 과세표준이 2배 높아 종부세 부담이 큼

1세대1주택 세액공제

1세대1주택자만 고령자공제와 장기보유공제를 받을 수 있으며, 합계는 80% 한도입니다(종부세법 §9).

고령자공제

만 나이	공제율
60세 미만	0%
60~64세	20%
65~69세	30%
70세 이상	40%

장기보유공제

보유기간	공제율
5년 미만	0%
5~10년 미만	20%
10~15년 미만	40%
15년 이상	50%

예시: 70세 고령자, 20년 보유 = (40% + 50%) = 90%이지만, 80% 한도 적용으로 실제는 80% 공제를 받습니다.

종합부동산세 계산 공식

1. 공제금액 결정: 1세대1주택이면 12억, 다주택이면 9억 원 공제.
2. 과세표준 산정: (보유 주택 공시가 합계 − 공제) × 60%(공정시장가액비율). 음수면 0원.
3. 세율 구간 선택: 1-2주택은 일반세율, 3주택 이상은 일반세율(12억 이하) + 중과세율(12억 초과).
4. 종부세 산출세액 계산: 과세표준에 누진세 적용 (10원 단위 절사).
5. 공제할 재산세액 차감: 같은 가액에 이미 낸 재산세 몫을 뺍니다. 과세표준 × 재산세 공정시장가액비율(1세대1주택 45%, 그 외 60%) × 0.4% (종부세법 §9③, 시행령 §4의3).
6. 세액공제 계산 (1세대1주택자만): 재산세를 뺀 금액에 고령자공제 + 장기보유공제율을 곱합니다. 합계 80% 한도 (§9⑤).
7. 종부세 순세액: 산출세액 − 공제할 재산세액 − 세액공제액 (최소 0원).
8. 농어촌특별세 계산: 순세액 × 20% (10원 단위 절사).
9. 최종 납부액: 종부세 순세액 + 농어촌특별세.

이 계산기 결과와 실제 고지액이 다를 수 있나요?

재산세 중복분은 빼서 계산하지만, 세부담 상한은 반영하지 않아 고지액이 더 작을 수 있습니다.

재산세 중복분 공제 (반영): 같은 가액에 이미 낸 재산세 몫을 종부세에서 뺍니다(종부세법 §9③, 시행령 §4의3). 공시 15억 1세대1주택이면 약 32만 원입니다.
세부담 상한 (미반영): 올해 재산세와 종부세 합계가 직전 연도의 150%를 넘으면 넘는 부분은 걷지 않습니다(종부세법 §10). 작년 세액이 있어야 계산할 수 있습니다.

다만, 재산세 세부담 상한이나 지자체 세율 조정을 받은 주택은 공제할 재산세액도 달라질 수 있어 최종 금액은 11월 하순 홈택스 고지서로 확인해야 합니다.

2026년 종부세는 언제 고지되고 언제 내나요?

2026년 12월 1일부터 12월 15일(화)까지 냅니다. 고지서는 보통 11월 하순에 나옵니다.

2026년 종합부동산세 일정과 분납 기준 (종부세법 §3·§16·§20)
항목	내용
과세기준일	2026년 6월 1일 보유 기준 (§3)
고지서 발송	11월 하순 (우편, 전자고지 신청자는 홈택스·모바일)
납부기한	12월 1일 ~ 12월 15일 (§16①)
신고납부 선택	고지 대신 같은 기간에 직접 신고·납부 가능 (§16③)
분납	세액 250만 원 초과 시 일부를 납부기한 다음 날부터 6개월 안에 (§20)
분납 가능 금액	500만 원 이하: 250만 원 초과분 / 500만 원 초과: 세액의 50% 이하

예를 들어 고지세액이 400만 원이면 250만 원을 12월 15일까지 내고 150만 원은 2027년 6월 15일까지 낼 수 있습니다. 세액이 1,000만 원이면 500만 원까지 미룰 수 있습니다.

다만, 2026년 9월 국회에 제출된 세제개편 정부안(1주택 공제 조정 등)은 아직 심사 중이라 올해 12월 납부분에는 적용되지 않습니다. 올해 고지는 현행 기준(1세대1주택 12억 원, 그 외 9억 원)을 따릅니다. 개편안 진행 상황 보기

주의사항

세대 합산: 종부세는 1세대 단위로 합산되므로, 배우자명의 주택도 모두 포함되어야 합니다. 부부의 명의를 분리해도 1세대로 봅니다.
과세 기준일: 보유 여부는 6월 1일을 기준으로 판단됩니다. 6월 1일 23시 59분 현재 소유한 주택만 과세 대상입니다.
공시가격 확정: 공시가격이 확정되기 전 추정값으로 계산했다면, 확정 후 실제 세액이 달라질 수 있습니다.
조정지역 변경: 조정지역 지정·해제는 수시로 변할 수 있으므로, 최신 정보를 확인해야 합니다.
세무사 상담 필수: 본 계산기는 참고용이며, 정확한 계산과 신고는 세무사의 도움을 받으시기 바랍니다. 세대 판정, 공시가격 이의 신청 등 복잡한 사항은 전문가 상담이 필수입니다.
본 계산기의 결과는 참고용이며 법적 효력이 없습니다. 실제 종부세는 국세청의 확정세액 고지를 따릅니다.

업데이트

2026-10-07: 고지·납부·분납 일정 추가, 일반세율 94억 원 초과 누진공제 표기 정정(1억 180만 원), 조항 표기 정정, 계산에 공제할 재산세액(§9③) 반영, 세부담 상한 미반영 안내
2026-04-24: 2026년 종부세법 기준 초판 공개

출처: 종합부동산세법 §8(과세표준·공제), §9(세율·1세대1주택 세액공제), §10(세부담 상한), §16(부과·징수), §20(분납) · 농어촌특별세법 §5(농특세) · 공정시장가액비율 고시 · 국세청 홈택스, 국세청.

본 계산기의 결과는 참고용이며 법적 효력이 없습니다. 세대 판정, 조정지역 중과 폐지, 세액공제 한도, 공시가격 확정 여부 등 변수는 실제 고지액에 영향을 미칠 수 있습니다. 정확한 종부세 계산 및 신고는 관할 세무서 또는 세무사의 안내를 받으시기 바랍니다.

자주 묻는 질문

종합부동산세와 재산세는 무엇이 다른가요?

종합부동산세(종부세)는 주택 공시가격 합계가 공제금액을 넘는 사람에게 부과되는 국세이고, 재산세는 모든 주택 보유자에게 매년 부과되는 지방세입니다. 재산세는 공시가 9억 원 이하 1세대1주택이면 특례 세율을 받고, 종부세는 1세대1주택자에게 12억 원 공제(종부세법 §8①)와 고령자·장기보유 세액공제(§9)를 줍니다.

1세대1주택자 공제 12억은?

종부세법 §8①에 따라 1세대1주택자는 공시가 합계에서 12억 원의 공제를 받습니다. 예를 들어 공시가 15억 원이면 (15억 − 12억) × 60% = 1.8억이 과세표준이 되는데, 다주택자는 9억 원만 공제받아 과세표준이 더 높아집니다. 세대원 전체가 주택 1채만 가져야 하며, 일시적 2주택·상속주택·지방 저가주택은 9월 16~30일에 신청하면 1세대1주택으로 볼 수 있습니다.

고령자·장기보유 공제는 어떻게 적용되나요?

종부세법 §9에 따라 1세대1주택자가 받을 수 있는 세액공제는: 고령자공제(60~64세 20%, 65~69세 30%, 70세 이상 40%) + 장기보유공제(5~10년 20%, 10~15년 40%, 15년 이상 50%). 두 공제의 합계는 80% 한도입니다. 예: 70세이고 20년 보유하면 (40% + 50%) = 80% 공제가 되어 세액이 80% 감소합니다.

3주택 이상 중과세율은 언제 적용되나요?

3주택 이상이면 종부세법 §9①2호의 중과 세율표가 적용됩니다. 과세표준 12억 원 이하 구간은 일반 세율(0.5~1.0%)과 같고, 12억 원 초과 구간부터 2.0~5.0%로 높아집니다. 예: 과세표준 20억 원이면 일반 세율로는 20억 × 1.3% − 600만 = 2,000만 원, 중과 세율로는 20억 × 2.0% − 1,440만 = 2,560만 원입니다. 2023년 개정으로 조정대상지역 2주택 중과는 폐지되었습니다.

농어촌특별세는 별도인가요?

농특세법 §5에 따라 농어촌특별세는 종부세 순세액의 20%로 계산되어 함께 부과됩니다. 예: 종부세가 500만 원이면 농특세는 100만 원이므로 총 납부액은 600만 원입니다. 본 계산기는 농특세를 포함한 최종 납부액을 표시합니다.

공정시장가액비율 60%는 무엇인가요?

종부세법 시행령에 따라 과세표준은 공시가에 공정시장가액비율 60%를 곱하여 산정합니다. 예: 공시가 15억이면 과세표준 = (15억 − 공제) × 60%. 이는 실제 매매가가 공시가보다 낮을 수 있다는 점을 반영한 제도입니다. 공정시장가액비율은 연도마다 변경될 수 있으므로 관련 공시를 확인하세요.

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