종부세 주택가액 기준 전환 2026 개편안
· 실거주 1주택 14억, 비거주 1주택 12억 유지

무엇이 바뀌나: 주택 수에서 가액으로

과세의 축이 주택 수에서 합산 가액으로 옮겨갑니다. 현행 종합부동산세는 1주택자와 2주택 이하, 3주택 이상 다주택자를 나눠 서로 다른 세율을 적용합니다(종합부동산세법 §9). 그래서 같은 자산이라도 몇 채로 나눠 가지고 있느냐에 따라 세부담이 크게 달라졌습니다.

개편안은 몇 채인지보다 보유한 주택의 전체 가액이 얼마인지, 그리고 실제 거주하는지를 기준으로 삼습니다. 즉 저가 주택을 여러 채 가진 경우보다, 고가 주택을 합산한 경우에 세율이 높아지는 방향입니다. 과세표준과 세율의 뼈대는 종합부동산세법 §8(과세표준)과 §9(세율 및 세액), 세부담 상한은 §10에 있으며, 이번 개편은 이 조문의 구조를 재설계하는 것입니다.

9월 1일 확정된 정부안은 1·2주택자의 과세표준 12억~25억 구간 세율을 2027년 1.5%, 2028년 2.0%로 올려 3주택 이상 세율과 맞추고, 과세표준 6억~12억 구간도 1.0%에서 1.3%로 올립니다. 공정시장가액비율도 2027년부터 1주택자·지방 1·2주택자는 70%, 3주택 이상·조정대상지역은 2028년 80%로 단계적으로 인상됩니다. 가액 중심 세율 통합은 2028년부터 본격 적용되는 안이며, 2026년분 종부세는 현행법으로 부과됩니다. 정확한 세율표와 시행 시기는 국회 통과 법률로 확인해야 합니다.

실거주 1주택 공제 14억은 무슨 의미인가

실거주 1주택자의 기본공제가 12억에서 14억으로 오르는 방향입니다. 종합부동산세는 공시가격 합계에서 기본공제를 뺀 금액을 기준으로 계산하므로(종합부동산세법 §8), 공제가 커지면 과세표준이 줄고 세금이 낮아집니다.

공시가격 14억은 시세로 대략 20억원 안팎입니다. 따라서 실거주 1주택이고 공시가격이 14억 이하이면 종부세 과세표준이 0이 되어 부과되지 않습니다. 실거주 중저가 1주택 상당수가 과세 대상에서 빠지는 효과가 기대됩니다.

예외: 공시가격이 14억을 넘으면 초과분에 대해서만 종부세가 계산됩니다. 또 종부세와 별개로 재산세(지방세)는 별도로 부과되므로, 종부세가 없더라도 재산세는 매년 내야 합니다.

비거주 1주택 공제, 결국 어떻게 됐나

비거주 1주택 기본공제를 9억으로 낮추려던 안은 9월 1일 정부안에서 철회됐습니다. 8월 3일 발표안은 실제 거주 여부를 핵심 기준으로 삼아 거주 목적이 아닌 1주택의 세부담을 높이려 했지만, 비거주 축소안은 현실적 반발과 입법 부담을 반영해 수정됐습니다. 그 결과 비거주 1주택도 현행과 같은 12억 기본공제가 유지됩니다. 거주 1주택 14억 상향은 그대로 담겼으므로, 거주와 비거주 사이에 2억의 공제 차이가 생기는 구조입니다.

다만 여당은 거주 여부로 공제액을 나누지 말고 양쪽 모두 14억으로 통일하자는 입장이고, 비거주 공제를 두고 국회 심사 과정에서 추가 조정 가능성이 있습니다. 공정시장가액비율도 2027년부터 1주택자 70%로 올라 과세표준이 커지므로, 공제가 유지되더라도 체감 세부담은 달라질 수 있습니다. 실거주 판정 기준(전입, 실제 거주기간 등)은 시행령으로 구체화되므로 확정 규정을 확인하세요.

다주택자는 유리해질까 불리해질까

일률적으로 유리하다고 보기 어렵습니다. 주택 수 중과가 사라지는 점은 다주택자에게 유리하지만, 정부안은 1·2주택과 3주택 이상 세율을 2028년까지 통합하면서 과표 6억~12억 구간을 1.0%에서 1.3%로, 12억~25억 구간을 1.3%에서 2.0%로 올립니다. 공정시장가액비율도 3주택 이상은 2028년 80%까지 상향되므로, 고가 주택을 합산한 경우 오히려 세부담이 늘 수 있습니다.

다만 위 방향은 정부안의 취지를 정리한 것이며, 실제 유불리는 확정 세율 구간과 공정시장가액비율, 그리고 국회 심사 결과에 따라 달라집니다. 보유 재산이 크면 세무 전문가와 시나리오별로 검토하세요.